Nhà dưới 2 tỷ gần như biến mất
Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, trong quý II, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm lên 14.900 căn, tăng hơn 121% so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, giá bán sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) trung bình vẫn neo ở mức 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm.
Đáng chú ý, 67% số căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng. Thị trường gần như không có nguồn cung sơ cấp dưới 2 tỷ đồng.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, phần lớn các dự án mới thuộc phân khúc cao cấp, có vị trí tốt, được chủ đầu tư định vị cao để tối ưu giá trị thương mại. Đồng thời, chi phí phát triển cao và khan hiếm quỹ đất trung tâm cũng khiến mặt bằng giá bị đẩy lên.
Thị trường ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm trước, cho thấy chưa có áp lực giảm giá.
Ngoài ra, tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ sự cải thiện hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá hiện tại.
“Việc nguồn cung mới tập trung nhiều ở phân khúc hạng B, trong khi thị trường thứ cấp vẫn giữ giá và chưa xuất hiện làn sóng giảm sâu, càng góp phần củng cố mặt bằng giá cao trên toàn thị trường”, bà Hằng nói.
Thống kê từ Savills cũng cho thấy, trong hơn 13.000 căn bán được nửa đầu năm nay, tới 99% là căn hộ hạng A và B.
Ghi nhận trong 3 tháng quý II, người mua để ở thật vẫn xuất hiện nhưng tiếp tục chiếm ưu thế vẫn là nhà đầu tư.
Nhìn nhận về giá căn hộ tại Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, mặt bằng giá hiện nay ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực có phần thu hẹp.
“Đối với các dự án mới mở bán, do xa trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư, người mua chủ yếu kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai. Một bộ phận khách hàng mua để sử dụng, hướng đến thời điểm nhận bàn giao, đồng thời linh hoạt trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo biến động của thị trường. Tâm lý đón đầu này khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch”, bà Hằng nói thêm.
Tuy vậy, chuyên gia cảnh báo cần thận trọng với kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn. Bởi, những dự án có nguồn cung lớn và giá bán cao sẽ khó đạt lợi nhuận kỳ vọng, nhất là khi cần thoái vốn nhanh hoặc chuyển sang phân khúc khác. Nếu đầu tư dài hạn ở những khu vực còn dư địa phát triển thì cơ hội vẫn hiện hữu.
Năm 2026, chung cư sẽ giảm giá?
Chị Thanh Hương (Thanh Hoá) cho biết, hồi tháng 2, chị tìm mua căn hộ dự án nhà ở xã hội Đại Kim (Định Công, Hà Nội) đã đưa vào sử dụng được hơn 7 năm. Khi đó, nhiều môi giới rao bán căn hộ 70m2, 2 phòng ngủ với giá 4,2 tỷ đồng. Tức là, mỗi mét vuông căn hộ nhà xã hội tại đây lên tới 60 triệu đồng. Tuy nhiên, theo lời môi giới, mức giá này rẻ nhất so với các chung cư cùng khu vực.
Thấy giá cao, gia đình chị do dự, chưa xuống tiền. Sau thời gian chững lại, đến nay, giá rao bán đã tăng lên gần 70 triệu đồng/m2. Gia đình chị quyết định tạm dừng việc mua nhà Hà Nội để tính toán phương án mới.
Theo số liệu từ báo cáo của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng), tại Hà Nội, hơn 55,6% căn hộ thứ cấp hiện nay có giá trên 5 tỷ đồng, chỉ 3,9% căn hộ ở ngưỡng giá dưới 2 tỷ. Những mức giá này được đánh giá là vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, bao gồm cả nhóm thu nhập trung bình – cao.
Giá nhà liên tục tăng trong khi nguồn cung giá rẻ không được cải thiện, khiến người mua ở thực ngày càng khó tìm được chốn an cư.
Savills dự báo từ nay đến cuối năm 2025, sẽ có thêm 11.500 căn hộ mới được tung ra thị trường, nhưng phân khúc chủ đạo vẫn là hạng A và B. Điều này đồng nghĩa, sự đa dạng về sản phẩm vẫn còn hạn chế.
Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh.
Giai đoạn 2026-2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận 46.600 căn từ 43 dự án. Tuy nhiên, phần lớn các dự án nằm ngoài khu vực trung tâm. Do đó, mặt bằng giá chung có thể điều chỉnh theo hướng giảm nhẹ, nhưng vẫn sẽ phân hóa mạnh.
Các dự án có vị trí tốt, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, nằm ở nơi có nhu cầu cao và quỹ đất hạn chế… được dự báo sẽ tiếp tục giữ giá hoặc tăng giá.
Giá đất nền trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương tiếp tục có sự phân hóa rõ nét. Một số khu vực ghi nhận tăng giá đáng kể, trong khi nhiều dự án lại giảm sâu so với tháng trước.
Trong quý II/2025, chung cư ở Hà Nội và TPHCM đều ghi nhận mức giá cao nhất trong gần một thập kỷ với giá bán trung bình lần lượt đạt 80 triệu đồng/m2, 89 triệu đồng/m2. Có chung cư giá bán gần chạm mức 300 triệu đồng/m2.
Giá bán căn hộ tại Hà Nội và TPHCM đã chững lại, không còn duy trì đà tăng mạnh như năm 2024, theo báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2025 của Bộ Xây dựng.
